Mali stanovi, posebno u većim gradovima, postali su dragocenost poput retkog dragog kamenja. Najtraženiji su, što pokazuju i brojke Republičkog zavoda za statistiku koje pokazuju da se najviše prodaju stanovi do 50 kvadrata, jednoiposobni ili dvosobni. S druge strane, investitori nisu radi da u zgradi isprojektuju mnogo takvih stanova (posebno ne manjih od 40 kvadrata) jer im oni značajno povećavaju troškove izgradnje. Zbog toga su neretko i značajno skuplji od velikih nekretnina. Upravo zbog te ogromne razlike u ponudi i potražnji, garsonjere i jednosobni stanovi veličine do četrdesetak kvadrata prodaju se, građevinskim rečnikom rečeno, „u temelju“, praktično čim investitor dobije građevinsku dozvolu i zakopa prvi ašov. I to uglavnom keš kupcima.
Skuplja gradnja, skuplji kvadrat
„Kada se na tržištu pojavi mali stan do 40 kvadrata, verujte mi, proda se za nedelju dana“, kaže Anita Milićević, vlasnica agencije za promet nekretninama DOM nekretnine iz Beograda. Ona dodaje da na tražnju ne utiče ni to što cene iz nedelje u nedelje rastu i uprkos najavama da bi tržište trebalo da se stabilizuje, to se još uvek ne dešava.
„A i zašto bi vlasnici takvih stanova smanjivali cenu kada je potražnja ogromna?“, ističe ona.
Katarina Lazarević, vlasnica kompanije Kaća Lazarević nekretnine koja se decenijama bavi prodajom i konsaltingom u ovoj oblasti, kaže da na tržištu već duže vreme vlada „nestašica“ malih stanova. Zato, prema njenim rečima, garsonjera od 28 kvadrata u centru Beograda može da se proda za više od 100.000 evra.
„Ranije je postojalo neko nepisano pravilo da se uz veći stan obično napravi garsonjera. Sada toga nema u novogradnji i garsonjere gotovo da su nestale sa tržišta. Ukoliko se i naprave obično su u prizemlju ili potkrovlju što nisu najbolje pozicije. Razlog je jednostavan – investitorima se ne isplati da prave male stanove jer je njihova izgradnja značajno skuplja“, kaže Lazarević.
To potvrđuje Dragana Grbić, direktorka kompanije DLD-PRO iz Beograda, koja je izgradila i prodala hiljade kvadrata u glavnom gradu.
„Grubo se može računati da je gradnja takvih stanova dvostruko skuplja. Ukoliko zgrada ima, na primer, mnogo malih stanova, investitor će možda morati da gradi podzemne etaže kako bi stanarima obezbedio parking. Tu obavezu nalažu i propisi, a s druge strane kupci malih stanova često ne kupuju parking mesto. Pored toga, potrebno je više priključaka za struju, a gradnju poskupljuje i to što je neophodno ugraditi više ulaznih vrata, napraviti više kupatila i kuhinja. Sve to utiče na visinu investicije“, objašnjava Dragana Grbić.
Mada agenti za prodaju nekretnina navode da su zbog jagme za malim stanovima njihove cene značajno veće u odnosu na velike nekretnine, Dragana Grbić kaže da njihova kompanija nema praksu da radvaja cene u zavisnosti od kvadrature, ali da drugi to rade.
„Međutim, uslov za kupovinu tih stanova jeste da se veći deo kupoprodajne cene isplati odmah po potpisivanju ugovora, do 60 odsto, a ostalo može po dogovoru. Budući da se najveći broj ovakvih stanova, i do 70 odsto, proda na samom početku izgradnje, kreditni kupci imaju malu šansu da uopšte dođu do njih, osim ukoliko imaju obezbeđeno veće učešće, a iz kredita finansiraju manji deo. Jedan od razloga za takvu politiku investitora jeste rast cena repromaterijala što poskupljuje izgradnju. Naime, niko ne želi da „zarobi“ nekretnine na početku gradnje i čeka da se naplati dok bude moguća realizacija kredita koja se dešava obično kada je zgrada završena ili pri kraju“, kaže Grbić i dodaje da na tržištu postoji paradoks da u ponudi imaju jeftinije kvadrate u zgradama koje su završili prošle godine nego u nekim zgradama koje trenutno grade. Razlog je već spomenut, rast troškova izgradnje – i materijala i rada.
Da manji stanovi imaju uglavnom višu cenu u odnosu na velike potvrđuje i Jasmina Gavrilov Dražić sa portala 4zida.rs.
„Kako kvadratura stanova raste, tako opada cena po m2, naravno pod uslovom da se ne radi o luksuznim stanovima ili zgradama koje imaju neke dodatne usluge (recepciju, wellness). Ukoliko uporedimo u istoj zgradi, stan manje strukture i npr. neki trosoban stan, po pravili bi stan manje strukture imao višu cenu za m2. Teško je reći u procentima koliko višu cenu jer i kod njih važi pravilo da to najviše zavisi od lokacije. Tako se u manjim mestima mogu naći garsonjere od 500 evra/m2, a na periferiji Beograda od 1000 evra/m2. Osim lokacije tj. grada i dela grada, na cenu utiče i to da li je stan u novogradnji, starogradnji, da li zahteva renoviranje“, kaže Gavrilov Dražić i dodaje da se ovakve nekretnine grade i u novogradnji, ali da je tražnja značajno veća od ponude.
Za izdavanje i studiranje
Iz razgovora sa sagovornicima B&F saznajemo da su tri glavne kategorije kupaca ovakvih stanova: mladi ljudi koji kreću u samostalan život, ljudi iz unutrašnjosti koji imaju novac u „slamarici“ i planiraju da pošalju decu na studije u veći grad, ali i da ulože novac i oni koji investiraju u nekretnine isključivo sa idejom da je izdaju.
„Verovali ili ne, ali iz našeg iskustva najveći broj kupaca dolazi iz unutrašnosti. Ljudi su uštedeli neki novac, vole da imaju stan u Beogradu, još ako imaju decu koja planiraju da studiraju za njih je kupovina nekretnine imperativ. Dok deca ne krenu na studije, obično te stanove izdaju. Postoje i oni kupci koji uzimaju stanove do 40 kvadrata isključivo da bi ih rentirali. Cene izdavanja takvih nekretnina su dobre, tražnja je velika, ne treba im mnogo novca da ga opreme i oni obično uopšte ne kupuju parking mesto koje može da košta i dodatnih desetak hiljada evra“, kaže Dragana Grbić.
Katarina Lazarević, čija se kompanija bavi i posredovanjem pri zakupu nekretnina, potvrđuje da su rente malih stanova izuzetno visoke, a i teško ih je naći u ponudi jer se brzo izdaju. To uparavo govori u prilog tezi da se u takve stanove isplati uložiti novac.
Treba međutim spomenuti i to da je tražnja za ovakvim stanovima velika i zbog niske kupovne moći građana te je za mnoge porodice sa jednim detetom to i jedini krov koji mogu da obezbede.
„Realnost je takva da je kupovna moć mnogih bračnih parova koji otpočinju zajednički život ili imaju jedno dete, takva da su to njihove realne mogućnosti za kupovinu i da se skuće. S druge strane, garsonjere su te koje se uglavnom kupuju zbog izdavanja“, pojašnjava Anita Milićević.
Zbog svega navedenog, Katarina Lazarević kaže da bi trebalo da postoji neko propisano pravilo da se u zgradi izgradi određeni broj malih stanova.
„Trebalo bi da postoji takva inicijativa jer je jaz između ponude i tražnje očigledno ogroman“, ističe ona, ali dodaje da je malo verovatno da će tako nešto biti usvojeno.
Na kraju dana, sve je u novcu i isplativosti.
Piše: Vesna Lapčić
Izvor: Biznis i finansije
Foto: unsplash.com