Piše: Miroslav Cvetković, Regional Operating Principal, Keller Williams Serbia
Od 2019. godine naovamo, izuzev drugog kvartala 2020. i perioda pandemije COVID-a, tržište nekretnina u Srbiji beležilo je konstantan godišnji rast, kako u svom volumenu tako i u broju prometovanih nekretnina – sve do početka ove godine.
Poslovično, najproduktivniji je poslednji – četvrti kvartal svake godine, a najslabiji prvi; ovaj drugi kvartal 2023. govori nam o usporavanju rasta i o stabilizaciji tržišta.
Ukupan volumen u drugom kvartalu bio je 1,7 milijardi evra, za 0,1 milijardu evra više nego u prvom kvartalu 2023, ali za oko 13% manje nego u istom periodu prethodne godine. Da bi se bolje shvatio rast tržišta poslednjih godina, u drugom kvartalu 2019. godine ukupno se prometovalo za jednu milijardu evra, što je čak za 70% manje nego sada.
Najveći udeo u ostvarenim kupoprodajama zauzimaju stanovi – oko 58%, kuće 8%, građevinsko zemljište 7%…
U sva četiri grada u Srbiji u kojima se beleže i prate podaci (Beograd, Novi Sad, Niš i Kragujevac) zabeležen je pad broja kupoprodaja, najviše u Novom Sadu 38,8%, najmanje u Kragujevcu 14,3% u odnosu na isti kvartal prethodne godine. Ipak, beleži se trend rasta cena, i to za starogradnju od 16 do 21% dok je novogradnja poskupela najmanje u Novom Sadu (11%), a najviše u Kragujevcu (28%). Značajan uticaj na rast cena imali su i spoljašnji faktori kao što je porast cena građevinskog materijala i energenata, kao i rast cene rada.
Zašto se ove godine smanjio broj kupoprodaja?
Izuzetno jaka i produktivna 2022. može se pripisati investiranju u nekretnine od strane naših građana sa ciljem zaštite svojih finansijskih sredstava od rastuće inflacije u evrozoni koja se neminovno preselila i na naše tržište, što je koreliralo sa povećanom potražnjom za stanove za izdavanje usled dolaska velikog broja prevashodno ruskih, pa i ukrajinskih državljana.
Smanjenje broja kupoprodaja od početka ove godine rezultat je sa jedne strane usporene građevinske aktivnosti usled smanjenog broja izdatih građevinskih dozvola, a sa druge strane zbog rastućeg EURIBOR-a (bio je negativnog predznaka u junu 2022. godine ali je prebacio 4% u septembru 2023.). Određeni broj klijenata koji deo kupoprodajne cene obezbeđuju iz stambenih kredita, odložio je svoje rešavanje stambenog pitanja za početak 2024. godine, za kada postoje naznake smanjenja kamatnih stopa. Ukupan broj kupoprodaja iz kreditnih aranžmana beleži pad od maksimalnih 32,7% u ćetvrtom kvartalu 2020. na 16% u drugom kvartalu ove godine. Svakako da će Odluka NBS o ograničavanju nominalnih kamatnih stopa u narednih 15 meseci za dužnike prvog stambenog kredita u iznosu do 200.000 evra da pospeši tržište nekretnina u poslednja dva kvartala ove godine.
Strani državljani u najvećem broju slučajeva iznajmljuju nepokretnosti u Srbiji, dok se manji broj odlučuje za kupovinu. Stranci imaju podjednaka prava kao državljani Srbije prilikom kupovine nekretnina i upisa u nadležni Katastar nepokretnosti u Srbiji, uz određene Zakonom predviđene procedure (otvaranje PIB-a za strance, nerezidentnih računa u našim bankama…).
Veoma interesantan podatak je značajno povećanje broja kupaca mlađih od 30 godina, koji sada čine više od 15% ukupnog broja kupaca u Srbiji.
Šta će biti sa cenama?
Usporavanje ekonomije dovelo bi do logičnog zaključka blagog pada cena nekretnina, ali pojačana tražnja i nedostatak nekretnina na tržištu govori nam u prilog vrlo dinamičnom završetku godine.
Da tržište nekretnina neće stati govori i broj izdatih građevinskih dozvola u junu ove godine, koji je za gotovo 18% veći nego u istom mesecu 2022. – najveći broj za stanove i najviše u Južnobanatskoj oblasti, a zatim u Beogradu oko 17%.
U vremenu ispred nas očekuje se dalji, umereni rast kada je cena nekretnina u pitanju, dok je sa aspekta zakupa već došlo do korekcija cena, posle vrtoglavog rasta od početka rusko-ukrajinske krize.
Tržište stanova u ukupnom volumenu prometa u Srbiji od 1,7 milijardi evra iznosi oko 58% ili 962 miliona evra, od čega je udeo prometa u Beogradu 596 miliona evra.
Najveće cene dostižu stanovi u novim, modernim stambenim kompleksima na Starom gradu i u Beogradu na vodi. Prosečne cene su više od 4000 EUR/m2, dok najskuplji stanovi u novobeogradskim i zemunskim projektima prelaze cenu od 3000 EUR/m2. Najjeftiniji beogradski stanovi su na katastarskoj opštini Stara Rakovica.
Najskuplji prodat stan u drugom kvartalu je na Novom Beogradu, površine 344 m2 sa ukupnom cenom koja premašuje dva miliona evra.
Najskuplja kuća je na opštini Savski venac, na Dedinju sa cenom većom od 4,8 miliona evra.
Najskuplje prometovan poslovni prostor je u Novom Pazaru sa cenom od čak 23.375 evra/m2, sa ukupnom cenom većom od dva miliona evra.
U Srbiji su Prokuplje, Bor i Zaječar gradovi sa najnižom cenom od oko 500 evra/m2 za starogradnju i 600-800 evra/m2 za novogradnju.
Najskuplji kvadrat u drugom kvartalu kao i do sada nalazi se u kompleksu Beograd na Vodi, u objektu BW St. Regis sa cenom od gotovo 9500 evra/m2.
Izvor: BeRiskProtected publikacija Nekretnine.Osiguranje.Finansiranje