Autor: Aleksandra Mihajlović, PR 4zida
Promet nekretnina odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti – regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom sistemu, a kupovina stana na svakom od njih nosi određene rizike.
Regulisano tržište je sistem koji je regulisan zakonima. Sve nepokretnosti su upisane u Katastar nepokretnosti. Ovde potpadaju sve nekretnine koje imaju izdatu građevinsku i upotrebnu dozvolu. Istovremeno imaju upisanu kvadraturu, adresu i broj. Kupac u svakom momentu može u katastru nepokretnosti, ili kod javnog beležnika, da izvadi prepis vlasničkog lista.
Delimično regulisano tržište obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u Katastar nepokretnosti, pa je samo delimično regulisano zakonima. Tu najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana. Veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji. Investitori za njih imaju građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu i kod ovih stanova nije sproveden tehnički prijem. Glavni rizik kod kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita: svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu sa izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
Neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti. One nisu ni upisane u Katastar. Ovakve nekretnine nisu podložne kontroli nadležnih državnih službi i institucija. Kupci u tom slučaju ne mogu biti zvanično informisani o pravom stanju nepokretnosti.
Kako bi se proverila neka nepokretnost u katastru najlakše je da se to uradi onlajn na sajtu RGZ. Za pretragu ovog servisa neophodno je da znate ime opštine, adresu i kućni broj nepokretnosti koju želite da proverite.
Najčešće opasnosti
Advokat 4zida.rs Brane Krunić kaže da su najučestaliji pokušaji prevara kada lica prodaju svoje nepokretnosti a za iste nemaju jasne osnove sticanja (neetažirani stanovi, stanovi u nelegalnim zgradama, tzv. divlja gradnja, ne poseduju overene kupoprodajne ugovore i drugo).
Često se u praksi dešavalo, kada su sudovi bili nadležni za overe ugovora, da se isti stan prometuje nekoliko puta od strane jednog prodavca. Sa početkom rada javnih beležnika ovakve mogućnosti su potpuno isključene: javni beležnici prilikom overe ugovora vode internu evidenciju ali se i svaka overa zabeležava u nadležnom Katastru.
Ako se nekretnine prodaju preko punomoćja, treba voditi računa o tome da li je davalac punomoćja bio potpuno poslovno sposoban, odnosno da punomoćje nije izdato pod pretnjom, silom, prinudom. U praksi, stariji ljudi koji su otežanog zdravstvenog stanja obično imaju već medicinsku dokumentaciju u kojoj se može utvrditi da li boluju od neke psihičke bolesti, da li su svesni volje i namere šta postižu potpisivanjem određenog akta (punomoćja) i slično.
Opasnosti koje se mogu javiti za kupce svakako su i postojanje određenih tereta i zabeležbi na nepokretnostima koje kupuju (hipoteke, plodouživanja, zabeležbe postojanja sudskog spora ili zabrana otuđenja/opterećenja nepokretnosti). Svako lice koje želi da kupi nepokretnost, svakako može da izvrši uvid u List nepokretnosti za predmetnu nekretninu (u Katastru a to je danas moguće uraditi i preko interneta) u kome, kao javnoj knjizi, moraju da budu upisani svi relevantni podaci i stvarno činjenično stanje oko nepokretnosti (dakle, postoji zakonska pretpostavka da je ono što je upisano u Katastar tačno, osim ako se ne dokaže suprotno). Tada, kupac nema dilemu da li je nešto potpuno legalno, odnosno papirološki „čisto“ za kupovinu ili nije.
Savet je uvek da se pri kupovini nepokretnosti angažuje stručno lice – advokat, koji je u obavezi da svu papirologiju pre same overe proveri, zatraži osnov sticanja nepokretnosti od prodavca odnosno akt o tome kako je prodavac stekao nekretninu – da li je u pitanju bio ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu i slično. Postoje slučajevi kada se pored prodavca, koji je sam uknjižen kao vlasnik u Katastru, mora zatražiti i saglasnost njegovog supružnika ukoliko je nekretnina kupljena ili stečena drugim teretnim pravnim poslom u bračnoj zajednici, jer to kasnije može imati dalekosežne posledice po kupca – da ga drugi supružnik tuži jer je i njegova imovina prodata, ali bez njegove pismene saglasnosti.
Izvor: Nekretnine.Osiguranje.Finansiranje