Piše: Srđan Vujičić, MD Conza Properties za publikaciju Nekretnine.Osiguranje.Finansiranje
Posle 23 godine bavljenja poslovima prometa nepokretnosti, i dalje me iznenadi pitanje pojedinih klijenata – sada već drugara, koje glasi: “Da ti dam kofer keša, gde bi ga ti uložio?” Neretko odgovorim da je ulaganje stvar ličnog afiniteta, ali ako posmatramo stanogradnju, skladišni prostor, lokale tj. retail i poslovni prostor, moja odluka bi definitivno bila ulaganje u poslovni prostor!!!
Drugo najčešće pitanje, koje se opet odnosi na sve pomenute segmente poslovanja u vezi sa nepokretnostima, glasi:
“Koja je cena kvadrata u Beogradu?”
Najčešće šaljivo odgovaram pitanjem: koja je cena cipela u Beogradu?!
Nisam pristalica generalizacije u bilo kom aspektu života i prvenstveno savetujem da se situacija sagledava od slučaja do slučaja, ali ću pokušati da ukažem na neke od dokazanih činjenica koje bi potkrepile moju odluku da prioritetno razmatram ulaganje u poslovni prostor.
Stopa nepopunjenosti svega tri posto
Mi smo kao tržište još u fazi slabo do srednje razvijenog; to što nas je u pogledu kvantiteta okolina “prešišala”, iako zvuči negativno u oblasti investicija tj. prisustva institucionalnih ulagača/fondova, može da se posmatra i kao prednost jer smo u prilici da učimo iz iskustava drugih. Neću navoditi statističke podatke tj. ukupne brojke izgrađenih kvadrata, godišnju zakupljenost, prosečne rente i slično jer su izveštaji posrednika na našem tržištu lako dostupni. Skrenuo bih pažnju na, po mom mišljenju, najvažniji pokazatelj potrebe za dodatnim razvojem poslovnog prostora – na takozvanu stopu nepopunjenosti prostora ili, prema opšte prihvaćenoj profesionalnoj formulaciji – vacancy rate. Pomenuta stopa je na nivou 3% celokupnog tržišta, a opšte je poznato da je većina A klase poslovnog prostora u potpunosti popunjena, te da je kod nekih investitora nemoguće zakupiti prostor. Jasno je da, usled tržišnih zakona ponude i potražnje, i rente beleže rast u odnosu na 2022. godinu i sada su na nivou od nekih 17 EUR/m2. Zakupci treba da imaju na umu takozvanu “formulu rente” jer cena zakupa najčešće ne prestavlja ukupni trošak: na pomenutu cifru dodaje se servisni trošak (najčešće oko 4 EUR/m2) i trošak korišćenja zajedničkih prostorija – lobija, liftova, hodnika, koji se formuliše kao add on faktor (najčešće oko 10% na zakupljenu kvadraturu). Dodatni trošak je, takođe, i parking.
U Srbiji se kancelarijski prostor u značajnijem obimu nalazi samo u Beogradu i delom u Novom Sadu, a ostali gradovi se vode kao “sekundarno tržište poslovnog prostora”, gde su rente manje za 20-50% u odnosu na prestonicu.
U celom regionu ima prostora za razvoj
Ako posmatramo region, i tu se nameće činjenica da itekako ima prostora za razvoj kancelarijskog prostora. Zagreb, skoro duplo manji grad od Beograda, ima ukupnu kvadraturu klase A kao i Beograd – nekih 1,9 miliona kvadrata, a gradovi u susedstvu još i više: primera radi, u Sofija je 2,4 miliona, u Bukureštu 3,3 miliona kvadrata, a najrazvijenija je Budimpešta sa čak 4,3 miliona kvadrata.
Interesantno je i primetiti da je renta u Zagrebu nešto niža nego u Beogradu, i iznosi 16,5 EUR/m2. U Budimpešti je značajno viša i kreće se na nivou od oko 23 EUR/m2 te je realno očekivati da renta u Beogradu zadrži sadašnji nivo ili blago poraste.
Očekujem da će se i u narednim godinama nastaviti sa razvojem ovog segmenta tržišta nepokretnosti, kao i da, bez obzira na povećanje ponude, neće doći do smanjenja rente iako je posle covid krize nemali broj globalnih korporacija rešio da racionalizuje poslovno okruženje i dozvolio da određeni broj zaposlenih radi van kancelarije. Potvrđeno je da se sa povratkom u kancelarijski prostor povećava i produktivnost menadžmenta i timova – mišljenja sam da se razvoj neće zaustaviti ni pod pandemijskim uslovima, pa i zato između ostalog podržavam ulaganje u kancelarijski prostor.