Home Preduzetnički Kutak Poslovni prostor – zakup ili vlasništvo

Poslovni prostor – zakup ili vlasništvo

by Vesna Lapčić

Veliki broj delatnosti  jednostavno zahteva poslovni prostor. San svakog privrednika je da ima svoj lep i funkcionalan poslovni prostor. U praksi su zastupljena praktično tri modela:

  1. Sopstveni poslovni prostor koji je stečen u toku poslovanja preduzeća (kupljen, sagrađen);
  2. Najam poslovnog prostora od pravnog ili fizičkog lica;
  3. Vlasnik biznisa ima poslovni prostor kao fizičko lice i iznajmljuje ga firmi za obavljanje delatnosti.

Koji god od ova tri izložena modela je vaš slučaj, svesni ste da su vam trošak poslovanja.

Složićete se, većina vas kada pravi prodajnu kalkulaciju svog proizvoda ili usluge, zaboravlja da u trošak poslovanja unese bitnu stavku, a to je trošak poslovnog prostora. Vi koji plaćate najam, znate svakog meseca koliko treba da zaradite i izdvojite novca da bi platili zakupninu. Tu ste u prednosti u odnosu na vlasnike, jer bar znate iznos zakupnine.

Imam, ali baš košta

Vlasnici poslovnog prostora, da li znate da je zakonski koristan vek nekog objekta (čvrsta gradnja) procenjen na 40 godina. Što znači da se 2,5% godišnje vrednosti  tog objekta otpisuje kroz trošak amortizacje. Iskazuje se kao trošak poslovanja, bez obzira što neplaćate zakupninu. Drugim rečima, ukoliko je u vašim poslovnim knjigama iskazana vrednost vašeg poslovnog prostora svega npr. 100.000 evra odnosno oko 12.000.000 dinara, tada je trošak amortizacije (radili vi ili ne radili, imali posla ili ne) godišnje 300.000 dinara. Mesečno to je 25.000 dinara. Da li ste pitali svoje saradnike, ili pogledali u izveštaj koliki je trošak amortizacije vašeg poslovnog prostora? Ili još bolje, da li ste napravili projekciju koliko proizvoda ili usluga trebate mesečno da prodate da bi pokrili samo trošak amortizacije?

Tu nije kraj fiksnog troška za objekat. Na red dolazi porez. Da li ste se već navikli na ogroman trošak poreza na imovina? Svake godine lokalna samouprava utvrđuje tržišnu vrednost kvadrata poslovnog prostora. Znate i sami da lokalna samouprava ni slučajno ne poznaje kategoriju amortizacije. Cena kvadratnog metra poslovnog prostora za oporezivu osnovicu ista je za objekat izgrađen 1938. i 2018. Znači, pored tekućih troškova održavanja objekta, potrošnje energije i sve ostalo, imate dva ozbiljna troška ‒ amortizaciju  plus porez na imovinu.

Plaćam kriju – jer tako hoću

Svetski trend je, priznaćete da smo i mi deo tog modernog sveta, iznajmi sve što se da iznajmiti. Činjenica je da poslovni prostor, oprema, vozila kada se iznajmljuju su nešto skuplja od sopstvenog. Ali, najam plaćate od zarađenog novca. Od tekućih prihoda. Ne zadužujete se, ne prodajete dedovinu da bi zidali, kupovali. Ukoliko prihodi koje ostvarujete nisu dovoljni za investiciju, nema smisla iscrpljivati se.

Svakog meseca imate uvid u prihode i rashode. Ukoliko dođe period kada posao stagnira, ili vi jednostavno želite da promenite lokaciju, lakše donosite odluku. Želite manji ili veći poslovni prostor, uvek možete da se preselite. Dugoročno gledano, to što trenutno „više košta“ u stvari je jeftinije, jer imate brojne druge mogućnosti. Znam da često seljenje nije dobro zbog imidža firme. To vam ni ne savetujem.

Ispričaću vam jedan događaj od pre 15 godina, kada je jedan divni čovek, domaćin, pred skoro 100 direktora iz celog sveta poželeo da propadne kroz parket u crnu zemlju. Radi se o ogromnoj korporaciji iz Beča, koja je osnovala ćerku firmu u Beogradu. Kancelarisjki prostor odmah je zakupljen u tada najluksuznijoj poslovnoj zgradi. Magacinski prostor takođe je zakupljen. Nakon par godina uspešnog poslovanja, direktor firme u Beogradu, ispitao je tržište, pronašao odličnu lokaciju uz auto-put, dozvoljena gradnja, znači može da se sagradi i magacinski i kancelarisjki prostor. Napravio je kalkulaciju, cela investicija bi se isplatila za 5 godina kao i zakupnina za taj period. Na godišnjoj kompanijskoj skupštini,  kojoj su prisustvovali menadžeri iz celog sveta, ustao je i izneo impresivne rezultate poslovanja u toj godini. Svi su mu čestitali. Ohrabren aplauzom, nastvio je da govori. Tačnije izneo je plan o kupovini zemljišta, gradnji…. Odjednom, svi koji su mu pre 5 minuta aplaudirali, počeli su da se smeju.  Sednica je na kratko bila prekinuta. Vlasnik korporacije lično je proveo našeg Beograđanina kroz delove firme da bi mu pokazao i rekao: „Dragi moj Saša, sve što vidiš je uzeto u najam ili na lizing, poslovni prostor, računari, stolovi, vozila, čak i radna odela radnika u magacinu su iznajmljena…“ Na pitanje: „Zašto, pa to je užasno skupo?“,  dobio je odgovor:  „Nije Saša, dok ide posao plaćamo, kada dođe do promena na tržištu, na bolje ili lošije, lako možemo da se prestrojimo.“ I dalje je Saša insistirao: „Ali ako nastupi vreme krize, vi možete višak poslovnog prostora da iznajmite nekom drugom.“  „Kome, kada je kriza, kriza je skoro svima i cena najma pada, a troškovi ostaju“, mirno mu je vlasnik odgovorio.

Ne nagovaram vas ni na jednu ni na drugu varijantu. Na vama je da procenite šta vama i vašem biznisu najviše odgovara. Prenosim vam samo iskustvo drugih ljudi.

Kako teškim radom baciti  700.000 evra

Moja prijateljica je pre desetak godina kupila poslovni prostor i kompletnu opremu, naravno uzela je kredit od milion evra. Radi i vraća kredit naravno sa kamatom, koja je tada bila veoma visoka, pa onda  drugi, treći, četvrti, kredit za refinansiranje i gimnastike koliko hoćete. Ostalo je još  dve godine da otplaćuje kredit. Svih ovih godina radila je od 12 do 15 sati dnevno, zajedno sa svih svojih 30-40 zaposlenih, da bi uredno otplaćivala kredit. Na odmor skoro ni ne ide, i kada bi otišla, prespavala bi svih deset dana od nakupljenog umora.  Sada bi da se povuče, ode u penziju i proda lokal sa opremom. Dobija od velikodušnih potencijalnih kupaca maksimum 300.000 evra. Užasno je razočarana. Nije kriva banka, ni slučajno. Njena je odluka bila da se zaduži i uradi šta je uradila. Dokazala je sebi i svima da može da zaradi milion evra, ali ne za sebe nego za druge. Da li vam treba takvo dokazivanje?

Naslednicima je najbolje

Idealna situacija je kada imate u vlasništvu nekretninu koja može da se koristi za poslovni prostor. Pa ukoliko ste je još i nasledili, kao ja, idealna priča. Kao fizičko lice iznajmljujete firmi poslovni prostor legalno. Firma vam plaća zakupninu i porez na zakup. Prebacujete novac iz jednog džepa u drugi.

Samo da napomenem, kada kao vlasnik firme iznajmljujete poslovni prostor, ili vozilo firmi, treba da poštujete Zakon o porezu na dobit – odnosno Parvilnik o transfernim cenama. Kao prvo, vodite računa da cena najma bude tržišna, ni previsoka ni preniska. Drugo, ova transakcija podleže izveštaju o transfernim cenama.

Autor: Biljana Trifunović, IFA https://www.biljanatrifunovicifa.com/

Foto: Pixabuy

Tekst je objavljen u časopisu Svet osiguranja

You may also like